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業務委託

建物又貸しの契約書について

【相談の背景】５階建てのビルを一棟借りしている会社様から2階部分だけお借りする事になりました。ビルのオーナー様からは承諾済みです。又貸しや間借りではなく、業務委託契約書で借りる事になりました。こちらは別会社ですので業務は全く別のものになります。家賃、保証金、礼金を初期費用で支払い家賃を毎月支払いをしていきます。【質問1】又貸しの様な状況なので転貸借契約書だと思いましたが建物の作りがこちらに値しないとの事で業務委託契約書で契約を結ぶ事になりました。こちら２つの契約書の効力などは会社を設立し事業を行う上で違いはありますか【質問2】業務委託契約書でお話しが進んでおりますが、こちらが注意するべき点として何が必要でしょうか？

回答

ベストアンサー

まず、５階建てのビルのうち、ご相談者の会社が２階部分を常時使用する場合、実態としては２階部分の転貸と解釈される可能性が高いと思われます。たとえ締結する契約書の題名が業務委託契約書であっても、ビルのオーナーからすれば、ビルの２階部分の転貸には変わりないと思われます。そして、転貸の場合、賃貸人（ビルのオーナー）の承諾が必要とされております（民法６１２条）。ご相談を拝見すると、賃貸人は承諾済みのようですが、承諾したことを書面などできちんと残しておく必要があると思います。詳しいご事情が分かりませんので、転貸借において最も気を付けておくべき点についてご回答させていただきました。なお、ご相談のようなケースにおいては、ご相談者が仰るとおり転貸借契約書（賃貸借契約書）が普通ではないかと思われます。それにもかかわらず、なぜ業務委託契約書を取り交わすのかが分かりません。事業を行う上で場所はとても重要ですので、一度、弁護士に直接ご相談されて、契約書の内容のチェックされてみても良いと思われます。以上、一般論でのご回答になりますが、ご参考になれば幸いです。

賃料

火災の原因不明で賠償請求可能か？家賃の請求も可能か？

【相談の背景】既出の相談でしたら申し訳ござませんが、非常に困っているのでご相談させてください。先日、賃貸として貸している一軒家が火事により全焼いたしました。火事の原因は入居者によると家の2階にいたところ、1階（火の手のない所）から火の手があがったため原因はわからないとのことで、消防の検証でも原因不明でした。保険は入居者が賃貸住宅保険に加入していましたが、失火原因が不明の場合、借主に過失の有無が問えないため、保険はおりないと言われています。ただし、私が火災保険に加入していたため、そちらで保険がおりる可能がありますが、解体費用や建て直しを考えると全然足りものではありません。【質問1】・火事の原因が不明な場合でも、入居者に対する原状回復義務や損害賠償請求は可能でしょうか？・その場合どのような損害賠償請求できるのでしょうか？・今後、見込めた家賃の請求は可能でしょうか？

回答

ベストアンサー

ご相談のケースでは、火事の原因が不明ということですので、借主が火事を起こしたわけではない、又は火事につき過失はないということで、借主又は借主がかけていた保険会社にに対し、損害賠償請求をすることが難しいと解される事案のように思われます。もっとも、借主は一戸建てを「契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない」とされております（民法６１６条、同法５９４条１項）。したがって、仮に、火事の原因は不明であるものの、一戸建ての管理において不十分な点があり、そのことが火事の原因になったと推定できるような場合は、損害賠償を請求できると解し得る余地があるかもしれません（一つの解釈の可能性ということでご指摘をさせていただきました。）。なお、仮に、借主に対する損害賠償請求が可能となった場合、どのような賠償を請求できるかについてですが、主なものとしては、建物が焼失したことによる損害（※）や、得られなくなった家賃収入などがあり得ます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。※　例えば、３０年前に４０００万円で購入した一戸建てにつき、火事になった時の時価が１２００万円である場合、その時価が賠償として認められる可能性があります。

詐欺

不動産購入詐欺で前金を返してもらえない。Aの会社にも請求できる？

【相談の背景】現在、居住している賃貸住居を仲介頂いた方(以下、A)から、不動産の購入案件の紹介を受けました。当該不動産を購入するために、1,300万円を前金として払いましたが、後にこれが詐欺だと判明しました。Aに対して前金の返金を強く求めておりますが、動きがありません。【質問1】本物件の購入はAから個別に紹介を受けていますが、Aの会社に対しても前金の返済と慰謝料の請求は可能でしょうか。ご意見いただければ幸いです。

回答

ベストアンサー

まず、担当者が、不動産購入の案件を紹介してきた経緯や、紹介してきた際のやり取り、さらには担当者と１３００万円を受け取った者との関係などによっては、当該担当者に対し損害賠償等を請求できる場合もあろうかと思われます。次に、担当者の紹介行為が、業務中に行われたようなときには、勤め先に対し、使用者責任として損害賠償を請求できる場合もあろうかと思われます（なお、業務中の行為であれば、必ず使用者責任を問うことが可能というわけではありません。）。ご相談のようなケースでは、詳しくお話をお聞きし証拠等を拝見した上でないと、紹介者である担当者やその勤め先に対する損害賠償請求の可否を判断することが難しいケースであると思われます。被害額も大きいので、一度、お近くの弁護士事務所に直接ご相談に行かれることもご検討されてみてください。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

控訴

"店舗明け渡し訴訟の控訴審で弁護士に依頼することは可能ですか？"

【相談の背景】店舗明け渡し訴訟で大家側から明け渡し訴訟をおこされました。判決が出ましたが納得いかず控訴をしました。控訴理由書を作成するにあたり相談したいです【質問1】控訴審を弁護士さんに依頼することはできますか？

回答

ベストアンサー

他の先生方のご指摘のとおり、控訴審から弁護士にご依頼されることは可能ですが、すぐにご相談・ご依頼していただいた方が宜しいかと思います。その理由は、以下のような事情からです。①　弁護士が、控訴審からご依頼を受けて、控訴理由書を作成するには、事案の内容を正確に把握した上で、第一審で提出された書面や証拠の精査などをする必要があること。②　控訴審は、第一回期日で結審してしまうことが良くあるため、通常、控訴審において主張すべきことは、控訴理由書にすべて記載する必要があるので、控訴理由書はそれなのボリュームになる場合が多いこと。③　控訴理由書の提出期限は控訴提起から５０日とされていること。

土地の境界線

【相談の背景】隣家が、当方の敷地内に設置してあるブロック塀の一辺に垂直にブロックを積んで花壇を作ってしまいました。当方のブロック塀は　境界線の内側に作ってあり、隣家の花壇の土は　我が家のブロック塀によって土留めされている形になっております境界線も超えてしまっています【質問1】隣家には、花壇の撤去を請求できるでしょうか

回答

ベストアンサー

隣家の花壇が境界を越境し、ご相談者の所有地に入ってきている場合、ご相談者は、土地の所有権に基づく妨害排除請求として、花壇の撤去を請求できると考えられます。ついては、まず、隣地所有者に対し、越境している花壇の撤去を請求し、それでも隣地所有者が花壇を撤去しない場合、花壇の撤去を求めて提訴することになろうかと思われます。なお、上記を請求するには、花壇が越境していることを証明する必要がありますし、訴訟提起も見据えなければならないケースもありますので、一度、お近くの法律事務所でご相談だけでもされた方が宜しいかと思われます。詳しいご事情が分かりませんので一般論でのご回答となりますが、ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

アパート立ち退き交渉

【相談の背景】現在アパート管理会社の弁護士より老朽化を理由に施設の建て直しをする為6月初頭に9月末に退去していていただきたいと連絡がきております。埼玉県北部在住家賃は4万次回更新は確か来年の3月末築32年3DKただし昨年辺りに屋根壁の塗り替えをしたばかり引っ越し費用、引っ越し先の初期費用の負担の申し出はありました（具体的な金額提示はなし）最初にまず個人的にはここを気にいっており引っ越したくはない病院には行ってませんが精神的な疾患（おそらく鬱病）を抱えており引っ越しするのが容易でない仮に引っ越す場合は相応の立ち退き料は要求したいと思っております。が、いくらくらい請求できるものか知りたく投稿いたしました立ち退き料次第で弁護士への相談も考えております【質問1】立退き料としてはいくらくらいが妥当になるのか？弁護士に委託する場合どれくらいの弁護士費用になるのか？アドバイス頂ければと思います。

回答

ベストアンサー

詳しいご事情が分かりませんので明言はできませんが、ご相談を拝見しますと、賃貸人が、賃貸借契約期間内において契約を解除できるケースではないように思われます。期間内で契約解除が認められるケースは、賃料不払いなどにより賃貸借契約の解除ができるケースや、建物が使用できない状態になったケースなどに限られるからです。そうすると、賃貸人側からの９月末での退去請求は、あくまでお願いであり、ご相談者としては、満足のいく立退料の支払いが無い限り、退去を拒否することが可能である、という結論になろうかと思われます。次に、契約更新時（令和７年３月）に、賃貸人側から更新を拒絶し建物の退去を求められる場合があります。この場合に更新拒絶が認められるか、更新拒絶が認められるとして立退料の支払いが必要か、立退料の支払いが必要であるとしてどの程度の立退料の支払いが必要かについては、ご相談の賃貸借契約について、詳しいご事情をお伺いした上でないとご回答が難しいと言えます。また、仮に、詳しいご事情をお伺いしたとしても、例えば、ご相談のケースで立退料は●万円になる、というように明確にご回答することも難しいと言えます。立退料の額については、賃貸借契約における賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情や、従前の経過、建物の利用状況や現況などを総合考慮して決定されるからです（最終的には裁判官が決定します。）。以上のようなことから、ご相談のケースにおいて妥当な立退料をご回答することは難しいといえます。また、弁護士費用についても、自由化されているため、それぞれの弁護士が基準を定めておりますので、ご回答が難しいと言えます。なお、冒頭申し上げましたとおり、ご相談のケースは、そもそも９月末に立ち退かなければならないケースではないように思われますので、まずは弁護士に法律相談だけでもされてみてはいかがでしょうか。ご相談料については、３０分５５００円（税込み）程度であることが多いと思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

企業法務

弁護士との連絡が取れず、解任手続きが進まない状況で次の弁護士に依頼する方法はあるか？

【相談の背景】弁護士を雇いましたが、雇った弁護士が電話しても携帯の電源が切れておりつながらず、事務所にかけても受付の方が出るだけで、受付の方も所在は知らないと言われるだけで全く連絡がつかない状態です。直接事務所にも行きましたがポストは郵便物の山で手付かず。市民窓口に相談しましたが弁護士会でもその弁護士と連絡が取れずとの事です。別の弁護士に変えたいのですが、解任する連絡をしようにも本人が居ないため、受付の方に言っても弁護士から辞任届が来ないと次の弁護士に依頼がかけれない状態です…【質問1】解任の連絡だけではやはり次の弁護士に依頼をかけるのは難しいでしょうか？【質問2】解任できたとしても滞っている書類や相手との連絡先も弁護士が居ないと何も情報が分かりません…何か良い案などありませんでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】解任の連絡だけではやはり次の弁護士に依頼をかけるのは難しいでしょうか？まず、ご依頼者と弁護士間の契約は委任契約であり、委任契約は各当事者がいつでも解除できます（民法６５１条）。したがって、ご依頼者から、現在依頼されている弁護士に対し、委任契約を解除するという通知をすれば、それだけで契約は解除となります。なお、弁護士との契約解除も含めて、新しく依頼される弁護士にご相談されて良いと思います（契約解除前に、新しい弁護士にご相談されて問題ありません）【質問2】解任できたとしても滞っている書類や相手との連絡先も弁護士が居ないと何も情報が分かりません…何か良い案などありませんでしょうか？仮に、新しい弁護士に依頼されたとしても、現在依頼している弁護士が音信不通である場合、当該弁護士から預けた書類の返還を受けたり、情報を得ることは難しいと思われます。しかしながら、そうであっても、ご相談を拝見しますと、まずは早急に新しい弁護士にご相談され、対応を協議すべきと思われます。場合によっては、新しい弁護士が、一から情報収集をせざるを得ないケースもあろうかと思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

近隣トラブル

野鳥に餌をやるのを辞めさせたい

【相談の背景】自宅の前の家に住んでいる一人暮らしのおばあさんが毎日野鳥に餌やりをします我が家の駐車場の上に電線があり車のボンネットやフロントガラスに毎日たくさんのフンが落とされていて出勤前に掃除しないと走行できません近所なので直接言いに行くのも嫌なので市役所に電話して注意してもらえましたが全く変わりはありません【質問1】餌やりを辞めてもらうにはどうしたらいいですか？

回答

ベストアンサー

野鳥の糞被害の程度や期間などによっては、受忍限度を超えるものであり、ご相談者の人格権を侵害していると解される可能性があります。人格権を侵害すると解される場合、損害賠償と餌やり行為の差し止めを求めて提訴することがが考えられます。もっとも、ご近所の問題であり、いきなり裁判所に提訴することには、躊躇を感じるということもあろうかと思います。そこで、話し合いによる解決をめざし、民事調停（裁判所で話し合いをする手続）、又は弁護士会のＡＤＲ（弁護士会で話し合いをする手続）などを利用することも、選択肢の一つになり得るものと思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

契約の解除

不動産売買決済を急かせた不動産屋

【相談の背景】去年12月に中古物件を内覧して購入申し込みしました。不動産屋とオーナーは値引きもさせず、一週間後に決済を急かせました。今年になって住んでみたら、床は歪んでいるし、境界線が明瞭ではないので隣家とトラブルが絶えません。今年の2月から物件売却する事にしました。再建築不可のトラブル物件なので今まで申し込みが皆無です。裁判を起こして元オーナーに返金させる事は可能でしょうか?【質問1】契約不履行で不動産売買契約を解除出来るでしょうか?

回答

ベストアンサー

詳しいご事情が分かりませんので、一般論でのお答えとなります。購入された中古物件が、床が歪んでいたり、境界線が明瞭でなく、また再建築不可の場合、売買契約で予定されていた品質を満たしていない（品質の不適合）として、売主に対し、修理や代金減額、損害賠償を請求できる可能性があると思われます。また、品質の不適合が著しく契約した目的を達成できないようなレベルの場合、売買契約を解除できる可能性もあると思われます。もっとも、上記はあくまで可能性としてのご指摘でして、ご相談のケースにおいて、購入された中古物件に、品質の不適合があるか否かや、契約目的を達成できないとして売買契約を解除できるか否かなどについては、売買契約書の条項や契約に至った経緯などによって決まってこようかと思われます。そのため、詳しいご事情をお伺いし、精査したうえでなとご回答が難しいとは思われます。なお、上記のような代金減額や契約解除などをするためは、品質に不適合があることを知ってから１年以内に、品質に不適合がある旨を売主側に通知する必要がありますので、ご注意ください。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

建築

外構駐車場施工不良

【相談の背景】新築外構でシャッター付き駐車場を依頼し、完成したのですが、駐車をすると奥行きがギリギリでシャッターはなんとか閉まりますが、車の前方は5cm程度、後方も15cmほどしかスペースがなく人がなんとか横向きで通れる程度のすスペースしかなく、トランクの作業もできず困っています。自宅の壁にある雨樋の影響で工事中に当初の予定より12cm手前にブロック設置をするため少し狭くなることは説明はうけていましたが、人も通るのがやっの状態とは全く聞いていませんでした。もともと設計上、ブロックを雨樋の奥側につくれば、奥行きは最大50cmほど確保できるため、ブロック新たに後方(奥側)に作り直しを依頼したいのですが、業者からはシャッターを閉めた状態でのトランクの開閉は敷地寸法上難しいとの回答のみで、現場も見に来ず冷たい対応をされております。毎日の駐車になるためストレスが非常に大きく、作りなおしをしたいと考えております。そもそも工事の後期も2ヶ月過ぎての完成となり、工事では多数の失敗と修正を繰り返しており、一番費用をかけた駐車場まで納得のいかない施工のため業者に対しての信頼を失っている状態です。業者に対して何らかの対応をお願いしたいと思っています。【質問1】・契約業者に対して作り直しを請求できますか。・業者にそれを拒否をする権利がありますか。・他業者に依頼する場合、契約業者にブロックの設置費用の返却、ブロックの解体を依頼することは可能でしょうか。

回答

ベストアンサー

詳しいご事情が分かりませんので、一般論でのお答えとなりますが、完成した駐車場が、契約で予定していた品質を満たしていない場合、品質が契約内容に適合していない（いわゆる契約不適合）として、修繕（作り直し）を請求できる可能性があります。ご相談のケースにおいて、完成した駐車場が、契約で予定されていた品質を満たすか否かは、契約書や設計図、発注の際のやり取り、さらには駐車場が作られた土地の状況などによって決まってくるものと思われます。したがいまして、ご相談の内容だけでは判断が難しいですが、駐車場内で人が通るのもやっとの状態であるとすると、契約不適合である可能性はあろうかと思われます。そして、契約不適合である場合、まず施工業者に対し修繕を求め、修繕に応じない場合には代金減額や契約解除を求めることになります。また、施工業者の過失により契約不適合が生じた場合であり、かつ契約不適合によりご相談者に損害が生じているときは、損害賠償を請求することも可能となります。なお、最後のご質問のご趣旨が正確に把握できておりませんが、他業者に修繕を依頼する場合に、その一部を施工業者に依頼するというのは一般的ではないと思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

リフォーム

不動産所有権登記の名義貸しと真の所有権。（転売後の第三者あり）

【相談の背景】半年前に大阪府内の不動産を購入したのですが、ストーカーからの追跡から逃れるため、仲介会社（継続的取引がある業者）に頼んで名義を借りました（双方同意）。売買契約の際は、代金全額をその業者に渡し、決済してもらいましたが、その際、『領収証（兼　借用証）：記載の不動産物件購入資金として当社が借入、当物件を当社名義で購入しますが、要求があればいつでも譲渡し言われた通りの名義に変更します』と書かれた預り証を発行してもらい受取りました。これは、その業者が作成、その数日前にもひな形をメール添付で送ってきたもので、その時にも私は黙認していました。ただ、その物件売買後、リノベーション工事を理由に物件明け渡しは１か月後だったのですが、その明け渡し期日直前に、勝手に転売され、名義になってもらったはずのその業者から１通のメールが来て、『借入た全額は５年以内に返す』とだけ書かれていました。現在、所有権登記は、その第三者に代わっていて、その代金は１円もかえってきていません。また領収証（兼　借用証）の内容は、相手側（名義業者）を信用していたため、受取時に、正確な内容を把握せず受け取ってしまいました。金利や期限の記載はありません。【質問1】私は、もちろん金銭を貸した覚えはなく、名義を借りただけで、私に真の所有権があると思っていますので、どのような打つ手があるのか、うかがいたいです。

回答

ベストアンサー

⑴　まず、ご相談者が、当該不動産の所有者である場合、当然ですが不動産業者は所有者ではありません。故に、不動産業者は、第三者（買主）に対し、当該不動産を売却することができず、第三者（買主）も当該不動産を取得できません。これが原則となります。しかしながら、ご相談を拝見しますと、不動産業者を所有者として登記することについて、ご相談者も了解されていたようですが、そのような場合には、第三者が保護される可能性があります。具体的には、仮に、第三者（買主）が、何も事情を知らずに、その不動産業者が所有者であると信じて不動産を購入したような場合、真の所有者であるご相談者は、第三者に対して所有者であることを主張できず、結果として第三者（買主）が所有権を取得する可能性があります。⑵　なお、以上とは別の問題として、ご相談者は、不動産業者に対し、不動産の購入代金に相当する金員を、不当利得又は損害賠償として請求できる可能性はあろうかと思われます。いずれにしましても、上記⑴と⑵について法的に精査し判断するためには、詳しいご事情をお伺いする必要があろうかと思われますので、一度、お近くの法律事務所でご相談をされてみてはいかがでしょうか。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

不動産登記

専有スペースの使用料請求と遡及請求の可否について

【相談の背景】隣接する2つの土地A(約30坪、大通りに面している)と土地B(約30坪、大通りには面していない)の計60坪の土地の上に4階建てのビル建ってます。【こちら側】土地Aと、ビルの１階の７割、３階、４階を所有【相手側】土地Bとビルの１階の３割、２階を所有１階はガレージになっており、相手側が半分以上使用しています（車を駐車している）。登記上は７割がこちらの専有スペースであるが、明確な区切りは存在していません。１０年以上使用されています。【質問1】明らかに専有面積以上のスペースを勝手に使用されている時、使用料（この場合駐車代）を請求できるのでしょうか。また、遡っての請求は可能でしょうか。よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

ビル１階のガレージが共有となっており、ご相談者が７割の持分を有しており、相手方が３割の持分を有しているところ、相手方が半分以上を使用しているとのことですが、ビル１階は共有なので、共有者（ご相談者と相手方）は「その持分に応じて」使用できることになります（民法２４９条）。そのため、本来、ご相談者は、１階ガレージを７割使用できることになります。したがいまして、例えば、相手方が駐車場として使用しているため、ご相談者は１階ガレージを３割分しか使用できていないような場合、本来使用できるはずの４割分を使用できていない訳ですから、その４割分に相当する使用料を、不当利得（又は損害賠償）として相手方に請求できると考えます。ただし、相手方が、１０年以上も無償で駐車場として使用し続けている場合、共有者間（ご相談者と相手方間）において、相手方による無償使用を認める合意が成立している、と解される余地があろうかと思われます。なお、共有物は、各共有者が、共有物「全部」について、その持分に応じた使用をすることができるとされておりますので、相手方が１階ガレージに区切りを設けることを拒否した場合、区切りを設けることはできないと思料します。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

業務委託契約の契約期間満了による終了について

【相談の背景】私は大家さん（不動産賃貸）をしており、その物件を不動産管理会社に管理を委託しています。その管理委託契約を契約期間満了により終了したいのですが、自動更新となっております。また、契約期間中に契約を解除する場合は、違約金の支払義務が発生する文言があります。なお、自動更新に関する条項には契約終了についての文言は入っておりません。以下、更新の条項の内容を引用します。「本契約の更新について、期間満了の3ヶ月前までに甲乙双方から条件変更等の告知がない場合は、従前の契約内容と同一条件で自動更新とする。万一、条件変更がある場合は協議の上、新条件へ改定する。尚、更新後の契約期間については、従前と同様とする。【質問1】違約金を支払いたくないため、契約期間満了を理由に契約を修了したいのですが、契約解除による違約金請求を受ける可能性はあるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

契約解除とは，契約期間中に中途で契約を終了させるものであるのに対し，期間満了での契約終了は，文字通り，契約期間が満了を迎えることにより契約が終了するものです。したがって，契約解除による契約終了と，期間満了による契約終了は，全く異なります。よって，契約解除の場合の違約金の定めは，期間満了による契約終了には適用されないと解されます。期間満了により契約を終了させる場合，その旨を内容証明郵便などで通知して，証拠を残しておくべきでしょう。なお，更新の条項にある「期間満了の3ヶ月前までに甲乙双方から条件変更等の告知がない場合」の「条件変更等の告知」に，期間満了により契約を終了させることも含まれるのか否かが定かではありませんが，念のため期間満了の３ヶ月前までに，期間満了により契約を終了させる旨を通知した方が宜しいかと存じます。以上，簡単ではございますが，ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

テナント家賃の値上げについて

【相談の背景】都内中心部にあるお店の家賃を急に値上げのお願いがきました。値上げには同意したくありません。【質問1】値上げ要求に従わず、今までの家賃で契約していきたい場合はこちらはどうすればよろしいでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】値上げ要求に従わず、今までの家賃で契約していきたい場合はこちらはどうすればよろしいでしょうか？まず、値上げのお願いは、文字通り、法的にも値上げのお願いにすぎません。ご相談者に、同意すべき法的義務はありません。したがって、ご相談者において、値上げに同意したくないとお考えであれば、「値上げに同意できない」とご回答されれば宜しいかと存じます。なお、そうすると、賃貸人から、賃料値上げを求める調停、訴訟が提起される可能性がありますが、その調停、訴訟においても、賃料値上げに反対していくことになろうかと思います。ただし、最終的に、裁判所が賃料値上げを相当と認める判決を出した場合、賃料が値上げされてしまいます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

立ち退き・明け渡し

「契約終了通知後の交渉は再契約の予約として有効か？」

【相談の背景】・当社は、商業施設を運営しており、「定期建物賃貸借契約」でテナントに賃貸しています。賃借人に対して契約満了1年前に借地借家法38条4項に定める「契約終了通知」を発出し、賃借人により受理されました。・その後賃借人より再契約締結の意思表示がなされ、当社担当者は正式ではないものの条件提示を行いました。それに対して、賃借人より当社提示の条件よりも好条件(高い賃料＝当社にとって有利)での返答を受けていました。当社担当者は「検討する」との返答をしています。・その後当社からは正式な返答等はしないまま、契約終期が間近に迫ってきたところ、賃借人から次の契約に対する交渉は継続しており、「現契約の終了は不当」との反論・主張を受けています。【質問1】賃借人の、「契約終了通知受領後においても、具体的な契約交渉が行われている場合は再契約の予約は存在し、終了通知及び賃貸人による一方的な区画明け渡しの主張・強行は失当」という主張は正当なものでしょうか?

回答

ベストアンサー

まず、契約を締結するか否かは自由です。ですから、再契約を強制されることはありませんし、契約締結交渉を破棄することもできます。もっとも、契約締結に向けて協議が進められて行き、ある一定の段階に至ると、契約は成立するだろう思い協議にあたっていた者（テナント）の利益が、保護されるケースもあります。いわゆる契約締結上の過失という議論です。具体的には、テナントは、契約交渉を破棄したご相談者に対し、再契約できなかった場合に無駄となった費用や失った利益などを賠償請求できるケースもあります。また、再契約の予約が成立していると解される場合には、テナント側は、ご相談者に対し、再契約成立を主張できることになります。詳しいご事情が分かりませんので可能性でのご指摘になりますが、ご相談のケースでは、交渉の経緯や状況によっては、上記契約締結上の過失や、再契約の予約成立が問題になる可能性があるとおもわれます。次に、『始期2023年8月1日　終期2024年7月31日』は一年であり、一年以上は、一年も含むものと解します。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

建築

所有ビルの改装工事に伴う、看板撤去トラブルについて

【相談の背景】自身が所有しているビルの改装工事に伴い、入居している学習塾へ口頭告知、許可を得たうえで学習塾の看板を撤去しました、その看板は設置から10年経過、施工業者にも看板の取り付け部分にサビがみられる為、今後落ちる可能性も否定できないと言われています。しかし、撤去作業完了後に学習塾より「勝手に看板を撤去した、訴える」とクレームが入りました。こちらに落ち度はあるのでしょうか、そして訴えられた場合、負ける可能性はあるのでしょうか。【質問1】所有ビルの改装工事内で、許可を得た上、入居テナントの看板撤去、作業完了後に撤去に対しテナントからクレーム、訴えるとのこと。こちらに落ち度があるのか教えていただきたいです。

回答

ベストアンサー

まず、学習塾の許可を得た上で学習塾の看板を撤去しているので、本来問題はありませんが、許可を得たことを証明できないと、許可を得ていなかったということになってしまいます。口頭の許可であり、学習塾が勝手に撤去したと言っているとすると、上記証明は難しいかもしれません。では次に、仮に、許可を得たことを証明できず、許可を得ていなかったとされてしまった場合ですが、看板につき「今後落ちる可能性」があるとのことですので、看板はいわゆる袖看板でしょうか。袖看板は、ビルの外壁に付帯するものであり、一般的にビルの所有者が所有するものと解されますので、ビルの所有者が外すこともできることになります。ここで問題になるのが、袖看板を外すことが、貸主の債務不履行にならないか、ということです。この点は、賃貸借契約書の文言などにもよりますが、既に１０年間にわたり学習塾の袖看板が設置されているとすると、仮に賃貸借契約書に袖看板について何ら触れていないとしても、貸主（ご相談者）は、賃貸借契約上、ビルに袖看板を設置する義務があると解される可能性があります。そして、仮に、上記のよう袖看板を設置する義務があると解される場合、ご相談者が袖看板を外したのは、賃貸借契約上の債務不履行になる可能性があります。しかし一方で、袖看板の取り付け部分に錆があり落下する可能性があるような場合、通行人の安全を図るため、早急に修繕する必要があります。以上を踏まえ私見を申し上げれば、ご相談のケースにおいて、仮に、賃貸者契約上、袖看板を設置する義務があると解される場合であったとしても、袖看板の落下を防ぐために、一時的に袖看板を外して修繕することは許されると解します。袖看板の落下の可能性があるような場合にまで、袖看板を設置しておく義務はないと解されるためです。もっとも、袖看板を設置する義務があるため、袖看板を取り外したあと、再度、新しい袖看板を設置する義務を負う可能性はあります（この点はケースバイケースであろうかとは思われます。）。以上はあくまで私見ですが、ご参考になれば幸いです。

契約書

大家による立ち退き嫌がらせ

【相談の背景】現在、普通借地契約で約30年借りてる物件があります。家主の都合で建屋を壊して住居にする予定で立ち退きを迫られました。物件は店舗利用のため、何らかの保証がないと厳しいのですが、特に保証がないため断りをしました。すると、これまで敷地内に駐輪していた箇所を禁止にするなど他にも様々な嫌がらせをしてきます。ただ、賃貸契約書には駐輪などについての記載は何もありません。【質問1】事実として長年許可されてきて立ち退きをキッカケに、借り主に不利益を与える一方的な変更は問題にならないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

詳しいご事情がわかりませんので一般論でのお答えとなりますが，まず，借りている土地は，当然ですが賃借人であるご相談者が使用することができます。そして，仮に，賃貸借契約の中で駐輪について何ら触れていないとしても，①土地の一部を駐輪スペースとして使用することが，土地賃貸借契約に反するという事態は通常考えられないこと，②長年駐輪場としての使用が認められてきたことなどから，家主側といえども借地の一部を駐輪スペースとして使用することを禁止できない，ということになろうかと思われます。以上，簡単ではございますが，ご参考になれば幸いです。

暮らし・趣味

中古船舶の購入でエンジントラブル発生、売主の「ノークレームノーリターン」回答は適切か？

【相談の背景】【相談の背景】先日インターネットで見つけた中古艇を購入しました。売り主は整備も行っているマリーナです。各種書類のやり取りはありましたが契約書はなく、口頭のやりとりのみでした。船検も通して整備もしていただきましたし、引き渡し時に動作することを確認しましたが、5時間ほどかけて地元まで運転して帰っている途中でエンジントラブルが発生いたしました。近くの船に牽引してもらって係留地まで帰ることはできたのですが、今もエンジンの調子が悪い状態です。売り主に電話で相談したところ以下回答がありました。・中古船舶はノークレームノーリターンが原則である・近隣であれば人道的観点から対応するケースもあるが、遠方であることから整備に出向くことはできない・５時間近く走行できていることは確かであり、自分の目で確かめられない以上対応することはできない・自分以外の業者が整備した場合、「担当者の技量が十分か」「故障内容に対する工賃が適切か」を確認できないため、その費用負担も不可能である私としましては早く動く状態にしたいので、別の整備業者に修理依頼をしたのちに売主側にも費用負担をお願いしたいと考えております。しかし、「原因が私であることが確定しない限り費用を負担するかどうかも回答しない」とのことでメールも回答いただけない状態なので、売り主側の問題であっても費用負担しない、とならないか心配です。【質問1】「中古船舶はノークレームノーリターンが原則である」という売主の回答は適切でしょうか。【質問2】背景に記載した相談内容は売り主からの文面として残っていない状態ですが、こちらで別の整備業者に出して売り主側の整備に問題があったと確認できた場合費用負担をしていただくことは可能でしょうか。

回答

ベストアンサー

ご相談のようなケースは，いわゆる品質の契約不適合責任が問題になるケースであろうと思われます。購入した中古船舶が，予定されていた品質を満たしていないような場合，売主に対し，契約不適合責任として修理や代金減額を請求できますし（民法５６２条，５６３条），契約を解除できる可能性もあります（民法５６４条）。ご相談の中古船舶の売買で，どのような品質が予定されていたかについては，契約書がないということですので，ネットで売りに出されていたときに記載されていた情報や契約の際のやり取り及び売買代金等々によって判断されることになろうかと思われます。そして，例えば，エンジンンには問題がない品質の中古船舶であることが予定されていた場合，修理や代金減額を請求できることになりますし，エンジンンの故障が酷く中古船舶を購入した意味が無いような場合，契約を解除できる可能性があります。なお，ここで注意が必要なのは，あくまでエンジンンのトラブルの原因が，中古船舶を購入する前に生じていた必要があるということです。購入後の原因でエンジンンにトラブルが発生した場合，売り主に対し，契約不適合責任を問うことはできません。以上から，中古船舶の売買，イコール「ノークレーム，ノーリターンが原則」ではありませんし，ご相談のケースでは，詳しいご事情がわかりませんのであくまで可能性で申し上げますが，修理又は代金減額などを求めることができる場合もあろうかと思われます。いずれにしましても，ご相談のようなケースは，資料等を拝見しながら詳しくご事情をお伺いした上でないと，正確なアドバイスが難しいケースですので，一度，弁護士にご相談だけでもされてみはいかがでしょうか。

企業法務

マスターリース契約におけるBM業者変更と手数料ついて

【相談の背景】#当社は駅直結の商業ビルの核テナントとして、全9フロアのうち7フロアを賃貸してマスターリースでテナントに転貸しています。以下事象が発生しています。#事象・開業当時、他の家主や賃借人達との間で、清掃や警備の管理業務(BM事業)の第三者への委託について、個別にやるより一緒にやったほうがコスト安くなるよねということで、共同運営という形になりました。・その際、契約窓口は家主側となったのですが、当社も同じ立場の発注者として仕様や費用交渉をするというお約束をしていました。・ただ、直近で家主側が何も言わずにBM業者(ビルマネジメント)の変更を行ったり、無断で手数料を乗せて丸井に請求していたことが分かりました。・開業当時の共創理念に反するということで協議はしているのですが、どこまでそれを主張できるかということをご相談したいです。尚、当時の議事録等は残っているのですが、明確に手数料は乗せない等明記した契約書や覚書は結んでおりません。【質問1】上記の場合、「家主」に対して抗議・改善を求めようと思っていますが、根拠となる法律的解釈等についてアドバイスをお願いします。

回答

ベストアンサー

詳しいご事情が分かりませんので、一つのあり得る法的解釈ということで申し上げます。まず、家主や賃借人との間で、BM事業について共同運営すると合意したとのことですが、企業間で合意したことは順守すべきと解されます（もちろん、合意内容にもよりますが。）。契約は守られなければなりません。なお、ご相談の合意内容の詳細は分かりませんが、おそらく民法に規定された契約には該当しない、無名契約と解されるものと思われます。次に、口頭の合意でも、契約は成立します。しかし、契約書などがないと、契約を裏付ける証拠が無い、イコール家主に対し契約の存在を主張できない、ということになるかもしれませんが、議事録の内容や体裁などによっては、上記合意の存在を証明できるかもしれません。以上、簡単ではございますがご参考になれば幸いです。

騒音・振動

身に覚えのない騒音苦情

【相談の背景】賃貸アパートで騒音問題で困ってます引っ越した当初から夜中の騒音がうるさいと苦情が何回か来ました夜勤なので夜中に騒音を出すはずがないのですがクレーマーが管理会社に通報したらしく管理会社からは騒音が続くようだと退去してもらうと連絡がきました管理会社に騒音は他の部屋とかクレーマーの勘違い（もしくは嫌がらせ）だと伝えても聞いてもらえません【質問1】このまま退去になってしまうのでしょうか？何か対応策はありますか？

回答

ベストアンサー

ご相談者が、騒音を出されていないのであれば、退去に応じる必要はありませんし、退去書類にサインする必要もありません。ご相談者が退去書類にサインしない場合、貸主側から夜間騒音を理由に賃貸借契約を解除したとして建物明渡訴訟が起こされる可能性はあります。そのような場合に備えて、夜間に騒音を出していないことの証拠として、例えば会社から夜勤の出勤簿の写しなどを取得しておくことも考えられます。なお、建物明渡訴訟においては、貸主側にてご相談者が夜間騒音を出していたことを証明する必要があります。ご相談者が夜間騒音を出していなかったことを証明する必要はありませんが、騒音を出していないといった反論をすることにはなりますので、その反論の裏付け証拠はあった方が良いといえます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

借地権の売買・譲渡

契約不適合責任免責の適応について

【相談の背景】借地の不動産の購入をしました。特約条項に下記の記載があったのですが、購入後に無届の水道管のみが引かれており、水道局に届け出がなされていないことが判明しました。そのため、水道管の工事などが必要になりそうです。購入時に、売主側には不動産賃貸業に活用することはわかっていたはずです。①本契約について第21条（契約不適合責任の項）は適用されず、契約不適合責任については、以下のとおりとする。売主は、本物件を現状有姿のまま買主に売り渡すものであり、買主に対し、本物件の種類、品質又は数量に関する契約不適合を理由とする一切の責任（追完、代金減額、解除及び損害賠償等）を負わないものとする。【質問1】上記の場合も契約不適合責任免責により請求はできないものでしょうか。

回答

ベストアンサー

まず、借地権付不動産には、正式な水道管が設置されていることが予定されていたような場合に、無届の水道管しか設置されていなかったときは、品質の契約不適合責任が問題になろうかと思われます。品質の契約不適合責任が問題になる場合に、売主が、無届の水道管しか設置されていないことを知っていながら、買主に伝えなかった場合、契約不適合責任として代金減額や損害賠償を請求できる可能性があります。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

騒音・振動

マンション騒音の円満解決方法について

【相談の背景】1.何のトラブルかマンション上階の生活騒音を解決したい。2.概要昨年分譲マンションを購入した。住み始めてからマンション上階からの生活騒音に悩まされる。騒音の種類は下記。・子供の足音,飛び跳ねる音。・親の足音。・床にものを落とすような衝撃音。・ドアを閉める音。マンションの管理会社に1度相談したが管理規約に沿って当事者間で協議して解決してとのことだった。騒音に関するビラのポスト投函は行われた。騒音が苦痛になり天井を叩くようになったまた心療内科への通院も同時期行った。ある日、騒音に対して天井を叩くと上階住人の来訪があったが応対しなかった。その日のうちに、宛名を書かずに手紙をポスト投函したが、後日管理会社から宛名を書かない手紙の投函を辞めるように注意喚起のビラが投函される。その後は、天井を叩くことはしていない。弁護士会の相談サービスを用いて30分の相談を行ったが解決に対する方法は全く教えてくれなかった。管理会社には他にも2度騒音について相談したが対応はビラの投函だけだった。【質問1】円満に解決できる方法を教えて頂きたい。私は、直接協議をするか悩んでいる。騒音に対して応酬したことへの謝罪を行い静音マット等による対応をしてもらうことしか円満解決は無いのではと考えている。【質問2】弁護士に解決の依頼をするにしても環境計量士等による計測対応ができる先生は限られているのでしょうか。

回答

ベストアンサー

まず，円満解決を第一の目標にするのであれば，訴訟よりも，民事調停又は弁護士会の紛争解決センターで話し合いをするという方法が，好ましいと思います（マンションの住民同士の紛争ということもありますので，できる限り円満解決が好ましいとは思われます。）。そして，民事調停と紛争解決センターの大きな違いは，間に入って話を聞く者が，紛争解決センターの場合，必ず弁護士になるという点です。どちらが優れているということではなく，ご相談のケースを解決するには，どちらが適しているかだと思います。なお，民事調停の場合も，双方代理人弁護士を付けていないケースも多くあります。ご相談のようなマンションの騒音の場合，①騒音の発生場所を特定できるか，②騒音の発生場所を特定できたとしても，その騒音が受忍限度を超える違法なものといえるか，などが最も問題になるように思われます。そして，①についてですが，マンションなどの鉄筋コンクリート造りの建物の場合，音の伝わり方が複雑であるという指摘もあります。そのため，物を落としたような音が，真上の部屋から出た音であることを証明できるか，という問題があります（簡単に申し上げると，部屋で記録された音が，真上から来た音であることを，どうやって証明するのかということです。）。以上，簡単ではございますが，弁護士を探される際のご参考にしていただければ幸いです。

不動産・建築

不動産売買契約の解除と違約金請求の可能性

【相談の背景】今年2月にマンション売却のため仲介業者に依頼し買主（一般人）と同時商談（電話での交渉）のうえ、ローンは組まず手持ちの現金で支払うという事で売買契約を締結しました。その場で契約書に署名するのに、買主欄は仲介業者の名前が入りました。※手付金の受け取りはありません3月末に進捗確認すると、仲介業者からは「順調に決算に向けて進んでいる」と返答されたのですが、先日急に新たな売買契約書と合意書が届き、買主が銀行融資を受けることになり、提出する売買契約書の買主欄が仲介業者名のため棄却され為、契約し直したいとの説明されました。そもそもローンを組まないという点で買主を決定しており、引き渡し期日も当初予定より2ヶ月伸ばされており条件的に納得できない場合、契約解除することは可能でしょうか？またその場合違約金請求は出来ますでしょうか？【質問1】不動産売買契約解除はできるのでしょうか？【質問2】売買契約解除に伴う違約金の請求はできるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

まず，契約は口頭でも成立しますが，不動産売買は高額であることもあって，通常は売買契約書の取り交わしをもって売買契約の成立と，解されるケースが多いと思われます。ご相談を拝見しますと，「売買契約を締結しました。その場で契約書に署名するのに、買主欄は仲介業者の名前が入りました。」とあります。契約書の買主欄に仲介業者の名前が入ったのは，単なるケアレスミスであろうとは思われますが（あまり起こりえないケアレスミスのようには思われますが），買主がなんら署名，捺印をしていないとすると，ご相談のケースでは，いまだ契約が成立していないと解される可能性があろうかと思われます（勿論，状況によっては，契約は成立していると解される可能性もあろうかとは思われますが。）。売買契約が成立していないとすると，売買契約の解除や違約金請求は問題にならないと思われます。一方で，売買契約が成立しているとすると，売買契約の解除や違約金の請求が問題になろうかとは思いますが，一点，気がかりな点があるとすると，仮に売買契約が成立していると解されるとしても，契約の内容はどのようなものと解されるのか，という点です。具体的に申し上げますと，買主との間で成立した売買契約の内容は，仲介業者が署名した売買契約書の内容と同じものになるのかという点です（さらに言えば，売買契約書に記載されているであろう違約金の条項が，買主にも適用されるのかという点です）。買主は，売買契約書に署名していないことからすると，仲介業者が署名した契約書に記載された内容をもって，売買契約が成立していると解釈できるか否かについては，検討が必要となるものと思われます。以上，ご参考になれば幸いです。

自己破産

自己破産手続き後の連絡がないのは正常なのか？

【相談の背景】度々の質問ですみません。千葉県在住です。司法書士さんに依頼しています。4月の上旬に、自己破産の申し立てを行い、1週間後に予納金通知(約1万2千円)がきて振り込みを行いました。(ここで正式に申し立てが完了した?)そこから現在に至るまで、追加書類など何も連絡がきていません。【質問1】同時廃止で申し立てを行っていますが、一切の音沙汰がなく、ここまで伸びるものなのでしょうか。【質問2】期間が伸びてるということは、管財事件になる可能性が高いということでしょうか。ご回答よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

【質問1】同時廃止で申し立てを行っていますが、一切の音沙汰がなく、ここまで伸びるものなのでしょうか。裁判所は，破産申立書を受理した後，申立書や添付資料などを審査しますが，審査にどの程度の時間がかかるかはケースバイケースであって一概には言えないと思います。なお，これは推測に過ぎませんが，４月は年度が変わる時であるため，裁判所の職員の異動などもありますので，審査に時間を要する場合もあろうかと思います。もっとも，ご相談者のご心配もごもっともだと思いますので，依頼した司法書士に，現状について確認されてみてください。正式にご依頼されている訳ですから，不安に思っている事柄を確認することを遠慮される必要はまったくありません。【質問2】期間が伸びてるということは、管財事件になる可能性が高いということでしょうか。破産申立書の内容が不十分であるため，裁判所において審査に時間を要しているというような場合には，管財事件になる可能性は高いと言えますが，申立後１ヶ月が経過しても同時廃止又は管財のどちらかが決まらないことをもって，ただちに管財になる可能性が高いとはいえないと思われます。いずれにしても，ご相談のケースが管財になる可能性が高いか否かについては，ご心配であればご依頼されている司法書士に良くご確認された方が良いと思います。以上，簡単ではございますが，ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

借主に立ち退きしてもらう方法

【相談の背景】借主に退去してほしいです。私の所有する戸建て賃貸物件を、8年前から知人家族に貸しています。最近、遠方に住む娘夫婦(まだ手のかかる幼児を２人持ち)が、癌になってしまい、近くに住まわしてやることになりした。借主である知人には事情を話し、引越し代として家賃の半年〜１年分程はお支払いする、引越し先を探すのも手伝うから、娘夫婦を住ますために家を空けてくれないか頼んだところ、その条件じゃ飲めない飼っているペットのストレスも考えろ等、ごねられてしまいました。元々、家賃は相場の3分の２程度、更新料免除、ペット可という破格の条件だったため出て行くのが嫌なのでしょう。しかし、それだけよくしてあげていたのに娘とまだ小さい孫たちの危機に、そんな冷たい対応をされるとは思いませんでした。【質問1】借主が立ち退きを拒否している場合、どのように立ち退きを進めていけばよいでしょうか？

回答

ベストアンサー

まず、⑴賃貸の期間が決まっている場合には、期間満了の６か月前までに更新しないとの通知を出すことになりますし（借地借家法２６条）、⑵賃貸の期間が決まっていない場合には、解約の申入れをすることになります（申入れてから６か月後に契約は終了します。同法２７条）。ただし、⑴、⑵いずれの場合でも、正当の事由がないと、更新を拒絶できず（⑴）、また解約を申入れることもできず（⑵）、結果として借主に対し立ち退きを求めることができません（借地借家法２８条）。ご相談のケースでは、お嬢様のご家族が建物を使用する必要性と現在の借主が建物を使用する必要性に加えて、これまでの経過や建物の利用状況にくわえ、場合によっては立退料の支払い有無などによって、正当の事由が認められるか否かが判断されることになります（なお、ご相談のケースで、正当事由が認められる可能性があるか否かはについては、詳しいご事情が分かりませんので、誠に申し訳ありませんがお答えは難しいと思われます。）。そして、更新拒絶又は解約申入れ後の具体的な進め方ですが、直接の話し合いで借主が退去しない場合、ご相談者が、裁判所に対し訴訟を提起して建物の明け渡しを求めていくことになります（建物明渡訴訟）。そして、裁判所が正当の事由ありと判断し、建物明渡請求訴訟で勝訴することができれば、仮に借主が建物の明け渡しを拒んでも、強制的に明け渡してもらうことができます（強制執行）。お嬢様とお孫様のこと、ご心痛お察しいたします。一般論ではございますが、ご参考になれば幸いです。借地借家法（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

借地

建物所有以外の土地賃貸借の貸主からの解約

【相談の背景】建物所有以外の目的の土地賃貸借契約を締結しています。契約書の条項に貸主から解約出来る旨の条件の条項の記載がありません。貸主から解約する事は可能でしょうか？【質問1】貸主から解約できないとの定めはありませんが、解約できるとの定めもありません。この場合は、例えば6ヶ月前通知をする等で解約を出来るものでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】貸主から解約できないとの定めはありませんが、解約できるとの定めもありません。この場合は、例えば6ヶ月前通知をする等で解約を出来るものでしょうか？ご相談の土地賃貸借契約について、期間が定められていない場合は、賃貸人は、解約の申し入れができます。解約の申し入れ後１年を経過すると契約は終了します（民法６１７条１項１号）。対して、土地賃貸借契約について期間が定められている場合は、原則として、期間の途中で解約はできないと解されます。なお、「貸主から解約できないとの定めはありませんが、解約できるとの定めもありません。」とのことですが、契約書には解約権について記載が無いものの、契約に至った経緯や賃貸借の内容などから、解釈上解約権が留保されていると解されるような場合は、解約申し入れが可能であると思われます。その場合、解約の申し入れ後１年を経過すると契約は終了します（民法６１８条、民法６１７条１項１号）。以上、一般論ではございますが、ご参考になれば幸いです。民法（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）第六百十七条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。一　土地の賃貸借　一年二　建物の賃貸借　三箇月三　動産及び貸席の賃貸借　一日２　収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）第六百十八条　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

敷金・保証金

大家都合での退去に伴う補償金の交渉について

【相談の背景】大家都合での退去について相談です。現在大家都合での退去要請を受けておりますが、大家が退去に掛かる費用は支払わないと言って来たため書面で交渉中です。交渉内容として、・引っ越し業者に支払う費用・新居の敷金2ヶ月分・その他の原状回復費が敷金を超える場合は原状回復費の分割払い大家側が引っ越し費用を支払わず追い出せる理由を探しており払う気もなさそうなため、引っ越し費用についてはかなり抑えた金額を提示しています。金銭的に余裕がない状態での大家都合の立ち退きのため、特に原状回復費が高額になった場合一括で支払えません。【質問1】この主張は妥当なものでしょうか特に原状回復費の分割払いについてお聞きしたいです。

回答

ベストアンサー

まず「現在大家都合での退去要請を受けております」とのことですが、大家であっても自由に退去を要請できる訳ではありません。大家側が、退去を要請するには、いわゆる正当事由（借地借家法２８条）が必要とされております。詳しいご事情が分かりませんが、仮に、上記正当事由が肯定されないようなケースであれば、退去する義務が無い訳ですから、ご相談者としては、「退去しません」という回答で宜しいかと思います。退去不要の場合、当然ですが原状回復費用の負担もありません。対して、正当事由が肯定されるようなケースでは、原状回復義務が問題になってきます。一括でのお支払いが難しければ、分割払いの申し入れなどが必要となってくるものと思います。一般論としては上記のとおりになりますが、ご相談の大家都合という言葉のニュアンスからすると、おそらく正当事由が肯定されないケースである可能性が高いような印象を受けます。いずれにしましても、まずは正当事由が肯定されるケースか否かを見極める必要がありますので、お近くの弁護士事務所でのご相談をお勧めします。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。借地借家法第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

不動産・建築

個人でのカメラ設置について

【相談の背景】4世帯が入居しているアパートの2階に住んでいます。1階に住んでいる人が電動自転車を購入して、アパートの出入口前に置くようになったのですが、自転車を守るためという理由でカメラを設置しました。カメラは室内に置いており窓から外に向けられていますが、大家さんや管理会社の許可も得ていないし、他の居住者にカメラを設置するということは説明もされていません。そのカメラがアパートの出入口を映すのはもちろん、動くものを追いかけて撮影するものなので、敷地内にあるもう1つのアパートの居住者や大家さんのご家族、駐車場を出入りする車も撮影しています。いつ外出して帰宅したかなど全て撮影されており、生活状況を把握されているのでプライバシーの侵害だと管理会社に相談したのですが、その方たちは自転車を守るためという理由でカメラの撤去はしないとのことでした。何者かに自転車カバーを切られて、今後もその不安があるからとのことです。せめて敷地内を出入りする人や車を映さないよう配慮するようお願いしても応じないですし、他の防犯対策なども提案したのですが、撤去しないの一点張りです。常時撮影しているのだから、映像の確認をして誰が切ったのかを確認して管理会社や警察に届けたらいいと思うのですが、それもせず何者かに切られたと言うだけなのも不可解です。カバーを見ても切られた様子は確認できませんでした。【質問1】室内に置いているとはいえ、管理会社や他の居住者の許可なく設置してカメラを外に向けて敷地内を出入りする人や車を映すことはプライバシーの侵害になりますか。【質問2】カメラを設置してから1カ月近く経ちますが、このように頑なにカメラを撤去しないと言い張る人たちに撤去してもらうにはどうしたらいいでしょうか。管理会社からの撤去依頼に聞く耳を持っていません。【質問3】撮影範囲に配慮もされないまま、何者かにカバーを切られたことが不安だから今後もカメラは撤去をしないというのは問題はないのでしょうか。【質問4】プライバシーの問題がありカメラを撤去するように管理会社に言われているのに、この方たちに断る権利はあるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問1】室内に置いているとはいえ、管理会社や他の居住者の許可なく設置してカメラを外に向けて敷地内を出入りする人や車を映すことはプライバシーの侵害になりますか。→まず，ご相談のケースの防犯カメラが，アパート入居者の方のプライバシーを侵害するか否かですが，近時の裁判例では，防犯カメラの撮影がプライバシーを侵害して違法となるか否かは，撮影態様や目的など様々な事情を総合的に考慮して社会生活上の受忍限度を超えるものと言えるような場合に違法になるとされてております。ご相談のケースは，仮にアパートのような共同住宅の入り口であっても，入居者の方の出入りをすべて記録しているとすると，プライバシー侵害として違法になり得る可能性はあろうかと思われますが，いずれにしても上記のとおりプライバシー侵害が違法になるか否かは諸事情を総合的に考慮して判断されるため，ご相談内容だけではご回答が難しいといえます（なお，受忍限度を超えるか否かについては，詳しいご事情をお伺いしたうえでも，判断が難しいケースもあり得ます。）。【質問2】カメラを設置してから1カ月近く経ちますが、このように頑なにカメラを撤去しないと言い張る人たちに撤去してもらうにはどうしたらいいでしょうか。管理会社からの撤去依頼に聞く耳を持っていません。→　プライバシーを侵害し違法である場合，法的には、撮影者に対し、防犯カメラの撤去を求めることができます。撮影者が、防犯カメラの撤去に応じない場合，訴訟提起を検討することになります。【質問3】撮影範囲に配慮もされないまま、何者かにカバーを切られたことが不安だから今後もカメラは撤去をしないというのは問題はないのでしょうか。→　防犯カメラがの設置がプライバシーを侵害し違法であれば，問題であることになります。【質問4】プライバシーの問題がありカメラを撤去するように管理会社に言われているのに、この方たちに断る権利はあるのでしょうか。→　防犯カメラがの設置がプライバシーを侵害し違法であれば，撮影者は撤去義務を負うことになります。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

賃料の交渉

立退交渉中の大家に対して居住者が清掃と草木の剪定を要望することは可能か？

【相談の背景】4ヶ月ほど前に、現在住んでいるマンションを建て替えるので立ち退いてほしいと大家側の弁護士から連絡があり、現在立ち退きに関してやりとりを続けています。10世帯ありますが、3世帯は移転し、残りの7世帯は居住中です。立ち退きの連絡を受ける前は、大手管理会社がマンションの管理をしており、敷地内清掃や草木の剪定を定期的に行ってくれていました。しかし、立ち退きの話がでてから管理会社が変更になりました。すると新しい管理会社は敷地内清掃や草木剪定を全くしなくなり、現在敷地内は雑草が伸び放題、落ち葉等も酷い状態で、居住者で清掃を行っております。大家さんの立場であれば、取り壊す建物だから清掃や草木の剪定にお金をかけたくないだろうとは思いますが、居住者がいる限りは最低でも清掃、草木剪定はしてもらいたいと思っております。下階の居住者は虫も増えているようでかなり困っています。管理費はこれまでと変わらず家賃と一緒に支払っております。【質問1】こちらから大家側に清掃、草木の剪定を要望することは可能でしょうか？【質問2】また、これは立退交渉を続ける上で不利になりますでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】こちらから大家側に清掃、草木の剪定を要望することは可能でしょうか？【質問2】また、これは立退交渉を続ける上で不利になりますでしょうか？詳しいご事情が分かりませんので明言はできませんが、従前は「敷地内清掃や草木の剪定を定期的に行って」いたのであるとすると、法的には、大家はご相談者に対し、そのような管理状態のマンションを管理費込で●万円で賃貸している、と解することが可能であるように思います。法的にこのように解釈されるのであれば、大家は、ご相談者に対し、マンションを貸している間、上記のような管理をする義務を賃貸借契約上も負っていることになります。したがって、ご相談のケースでは、ご相談者側から、大家に対し従前どおり管理するように要求することは可能と解されます。なお、仮に、上記のような解釈が成りたたない場合であったとしても、従前行われてきように管理することを求めたことが、立退き交渉のうえで法的に不利になることは無いと思われます。もっとも、大家側は、立退きを求めているとのことですので、おそらく今後も管理を行わないことが想定されますし、今後ますます管理が酷くなる可能性も想定されます。そのことを想定したうで、立退き交渉の方向性（例えば希望する条件が提示されない限り絶対に立ち退かない、又はある一定の条件が提示されれば立ち退くなどなど）をお決めいただき、大家側の弁護士と交渉をされた方が宜しいかもしれません。以上、一般論ではございますが、ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

階上からの水漏れ被害

【相談の背景】団地の1階に住んでおり2週間程前に2階住人の不注意により、洗濯ホースが外れ、1階我が家の洗濯機のある洗面室及びトイレ（全て北側）、居間（南側）の埋め込み照明と壁をた　伝って水漏れがありました。お互い所有権を持っておりますが、2階（男性　未婚）は火災保険加入あるも階下の水漏れ保障は該当せず、また、別居の親加入の自動車保険の個人賠償責任保険も保障該当せずと回答あり。年金暮らし（30代）でお金もなく、借金も出来ない為、私（被害者である1階）の保険でやってください、と言ってきました。全く納得のいかない申出で、かつ、「面倒臭い、そこまで大袈裟にしなくても」と言った発言もあり、こちらが女性の為舐めてかかってきている様です。【質問1】この様な場合どの様に対処したら良いでしょうか？法的な責任も含めご教示願います。

回答

ベストアンサー

【質問1】この様な場合どの様に対処したら良いでしょうか？法的な責任も含めご教示願います。⑴　まず、ご自身の火災保険を使わない場合は、当然ですが、上階の相手方に対し、漏水により被った損害の賠償請求をすることとなります。相手方が請求を拒絶した場合、訴訟を提起することになります。それでも相手方が払って来ない場合、強制執行により回収する、という流れになろうかと思います（相手方はマンションを所有しているようなので、最終的にはそのマンションを差し押さえて換価することになります。）。もっとも、強制執行までやるとすると時間も労力も掛かりますし、損害賠償請求の場合、賠償の範囲も時価賠償（購入費用や修繕費用から経年劣化分などを引いた額の賠償）に留まりますので、ご相談のケースにおいて、上記のような方向性が良いのか否かは検討の必要があろうかと思われます。⑵　一方、ご自身の火災保険を使う場合ですが、まずは当然ですが、ご自身がかけている火災保険には、ご相談のような水漏れのケースが、補償対象に含まれているか否かの確認が必要となります（補償の対象外ということになると、上記⑴の方向性を取らざるを得ないことになろうかとは思われます。）。また、補償対象であった場合でも、補償の内容、すなわち上記⑴の時価の補償に留まるのか、新価での補償（再購入や修理費用の補償）なのかをご確認ください。そして、後者の新価での補償である場合、ご相談者が受け取れる金額は、上記⑴の方法を取った場合よりも多くなる可能性がある、ということになろうかと思われます。いずれにしましても、ご自身が掛けている火災保険の内容と補償の対象などを、保険代理店などにご連絡のうえ、よくご確認いただいた方が宜しいかと存じます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

近隣トラブル

隣人の防犯カメラは撤去してもらえますか？

【相談の背景】こんにちは。隣人が設置した防犯カメラに関する相談です。我が家は旗竿地に建つ戸建てで、隣人が設置した防犯カメラが我が家の玄関先とその前にある駐車場に向けられています。そのため、帰宅するたびに隣人のカメラと目が合い、我が家に出入りする人全てが記録されている状況です。今までは自分たちが我慢すればトラブルなく過ごせると思い、毎日嫌な気分になりますが、家に入ってしまえば大丈夫と言い聞かせてやりすごしてきました。でも最近になって、この先長く住み続けるなら、こちらの想いを伝え、家族のためにもお互いが気持ちよく暮らせるようにしたいという思いが強くなり始めました。戸建てを購入し、引越しもできないため、なるべく穏便に解決したいと考えております。【質問1】隣人にカメラ撤去の依頼は可能ですか？撤去が無理なら角度を自分の家に向けてもらい、それでも映り込む我が家の敷地部分は画像処理で映らないように依頼することはできますか？【質問2】このような依頼をする場合は、第三者(例えば販売会社など)はいたほうが良いのでしょうか？【質問3】万が一裁判まで進んだ場合、こちらに勝ち目はありますか？

回答

ベストアンサー

まず、ご相談のようなケースでは、防犯カメラがご相談者のプライバシーを侵害しているか否かが問題となりますが、プライバシー侵害の有無は、防犯カメラが設置された経緯や目的、撮影の対象など様々な事情を総合的に考慮して判断されます。そして、詳しいご事情が分かりませんので明言できませんが、「隣人が設置した防犯カメラが我が家の玄関先とその前にある駐車場に向けられてい」て、「我が家に出入りする人全てが記録されている状況」である場合、隣人の方が設置した防犯カメラは、常時ご相談者とそのご家族の出入りを記録しているため、ご相談者とそのご家族のプライバシーを侵害している可能性が高いように思われます。そして、仮に、防犯カメラがプライバシーを侵害する違法な物である場合、ご相談者は隣人の方に防犯カメラの撤去を求めることができますし、慰謝料を請求することも可能となります。もっとも、いきなり最初から、プライバシー侵害であるとして防犯カメラの撤去や慰謝料を請求しては、隣人の方との関係を悪化させてしまう可能性が高いといえます。今後もお隣同士のお付き合いがあることを考えると、好ましい方法ではないように思います。そこで、防犯カメラの撤去や別の方向を向けるように、まずは御願いしてみるということが宜しいかと思います。そして、お願いの方法ですが、文書よりも、直接お会いしての方が良いようには思われます。書面ですと、相手に上手く文意が伝わらず、かえって関係がこじれてしまう可能性があるからです。なお、防犯カメラがプライバシーを侵害している場合、ご相談者がカメラの撤去費用を負担する必要はありません。もっとも、隣人の方から、撤去費用の負担を求められた場合、穏便に済ませるために費用の半分は負担したい、といった回答をすることはあろうかと思います。以上、ご参考になれば幸いです。

通常訴訟

被告代理人が準備書面を提出してこない状況について相談

【相談の背景】私は原告本人訴訟です。今は被告側からの準備書面まちです。ですが、被告代理人は、期限2日前なのに未だ提出してきません。これって、被告は原告に、反論する時間を与えないための戦略なのか、準備書面の内容をどのように書くか迷っているのか、【質問1】どういう状況なのですか？前回期日から、1ヶ月半も時間的猶予あるので、早く出してこい、と私は思ってます。よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

被告代理人が，期日直前にもかかわらず準備書面を提出しない理由は，様々だとは思われますので，詳しいご事情が分からないこともあり，推測することが難しいと言えます。しかしながら，「被告は原告に、反論する時間を与えないための戦略」ということはないと思います。なぜなら，仮に，被告代理人が，期日当日に準備書面を出してきた場合であっても，ご相談者は裁判官に対し，「準備書面の内容を良く精査して反論したいので，反論書面を出すのに少し時間が欲しい」とだけ述べれば足りるからです（普通の裁判官であれば，通常より時間を確保してくれると思います。）。なお，期日当日に出された準備書面に対し，その場で反論することを求められることもないと思われますので，ご安心ください。仮にそのようなことがあっても，持ち帰って精査してから反論したいと述べていただければ大丈夫です。以上，簡単ではございまうすが，ご参考になれば幸いです。

個人再生

個人再生前の賃貸契約について

【相談の背景】現状個人再生を検討中です。別でご質問はさせていただきましたがそれとは別の気になる点を質問させていただきます。現在同居人が勤めている派遣会社の社宅に住まわせてもらっている状態です。以前は自分で賃貸契約をしており部屋も複数ある物件に住んでいたのですが、今の住まいは1Rで以前からの処分できない荷物もあり食事する場所と寝る場所を確保するのがギリギリなくらい狭い状態で過ごしています。さすがに自分だけでもと引っ越しを考えています。【質問1】個人再生手続き前に賃貸契約をしても影響は無いか？横浜市内で7〜8万円程度の物件で検討しておりますが初期費用も含め浪費として扱われないか？

回答

ベストアンサー

【質問1】個人再生手続き前に賃貸契約をしても影響は無いか？横浜市内で7〜8万円程度の物件で検討しておりますが初期費用も含め浪費として扱われないか？現在，知人の社宅に住まわせてもらっている状態を解消するための転居であれば，転居に係る初期費用などは必要な出費という側面もあろうかと思われます。そのような出費を，個人再生手続前に，ご自身のポケットマネーで出すことは，出費が転居にかかる一般的なものに留まっていれば，浪費等として扱われることはあまりないように思います。なお，賃料の額については，ご収入からして無理なく支出できるのであれば，個人再生手続においても特に問題にならないとは思われます。以上，簡単ではございますがご参考になれば幸いです。。

自己破産

自己破産時のギャンブル負債の申告方法について

【相談の背景】自己破産の対象はクレジットカードですパチンコで現金が無くなってカードで買い物をしたことも多いのですきっかけはギャンブルの負債となると思いますがどのように申告するのでしょうか【質問1】ギャンブルの負債（金額）はどのように申告するのでしょうか？【質問2】収支はつけておらず、計算のしようが無いですが概算になるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】ギャンブルの負債（金額）はどのように申告するのでしょうか？【質問2】収支はつけておらず、計算のしようが無いですが概算になるのでしょうか？一般的には，いつ頃からギャンブルによる負債が始まったのか，そしてそれがどのように増えていったのか（概算で，月々，どの程度をギャンブルに使い，どの程度を借り入れたのかなど）を申告することになります。ついては，弁護士に債務整理をご相談される場合，上記を時系列に沿ってまとめた物（手書きのメモでも良いと思います）を，ご準備されると良いと思います。以上，簡単ではございますが，ご参考になれば幸いです。

契約書

売買金額を手書きした、不動産売買契約書は有効でしょうか

【相談の背景】個人で所有している、月極駐車場を売却することになりました。売買契約書を作成した仲介の不動産業者から、印鑑を押すように依頼されています。契約書を見ると、何と、売買価格や手付金額が空欄です。不動産業者に訊くと、「契約時に契約書に手書きします」との回答。そもそも不動産売買契約書に限らず、すべての契約書は、双方が同意した内容が記載された書面に、日付を記入し、署名捺印するものと思っていました。一部手書きだと、売り主、買い主が署名する、二通の契約書の内容が同一にならない可能性があると思います。【質問1】売買金額のような重要な内容が手書きでも、売買契約書は、法的に有効なのでしょうか。ご回答をお待ちしています。

回答

ベストアンサー

まず、不動産の売買契約書について、売買代金が手書きであっても、法的には有効です。しかしながら、私も、売買代金が空欄の契約書に、署名、捺印することは、リスクが高すぎるため、してはならない考えます。仮に、１０００万円で売却するという話になっていたとしても、署名捺印後に売買代金を１００万円と加筆されてしまうと、１００万円で売買が成立した、と解されてしまうリスクがあるからです。なお、ご参考までに、通常、不動産の売買契約において、不動産仲介業者の仲介が入っているケースの、簡単な流れを以下でご説明します。まず売主と買主間で、売買代金などの諸条件を協議します。そして、双方で合意に至った段階で、売買代金その他の売買条件が、きちんと印字された売買契約書の案が、双方に示されます。双方による、売買契約書の案の確認後、その案が正式な売買契約書になります。そして、売買契約時には、双方が一箇所に集まり（場合によっては持ち回りで）、上記の正式な売買契約書に双方が署名、捺印して、売買契約成立となります。以上、ご参考になれば幸いです。

自己破産

自己破産を検討中の背景と質問

【相談の背景】自己破産を検討中です。5年程前に消費者金融で20万円を借りました。借りた理由は当時生活費が足りなく、申請をしてみたら借りる事ができ、子供を保育園に入れてすぐに働くつもりだったので、軽い気持ちで借りてしまいました。その後中々保育園に入る事が出来なく、借りては返すを繰り返し、半年程で増額申請も出来るようになり返す為や、母や私方の親戚にお土産を買う為等で増額申請をしたら借りられる金額が上がりました。その後子供が保育園に入る事が出来るようになり働いて少しずつ返すようになったのですが、中々金額が減らなく早く返したいと焦って昔少しやっていたFXを思い出し、またやり始めてしまいました。そこからどんどん深みに嵌り借金が反対にどんどん増えていってしまいました。負けた借金を返すためにまた借りてまたFXで取り戻そうとずっと繰り返してしまいました。この1年金額が大きくなり、家族にバレる不安(家族は借金を知りません)、返済をどうしようという不安で自殺も考える程でした。でも、上の子の入学式を見てまだまだ子供達の成長をみたい、そばにいたいと思いいちからやり直したい。そう考えて自己破産をしたいと思っています。すぐにしたいと思っているのですが、実はコロナでずっと旦那の実家(中国の福建省)で帰省してなく(4年ほど)今年の7月頃(子供が夏休み)に帰省しなくてはいけません。費用は旦那と姑達が全部出します。【質問1】・申請中は中国に帰省すると破産出来なくなりますか？・破産に必要な書類は全部私が1人で準備出来ます。旦那の収入証明も。これなら家族にバレないで破産申請出来ますか？【質問2】・ブランド品や、私名義の財産はありません。今は無職です。この場合破産申請はどれぐらいで許可、不許可がわかるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】・申請中は中国に帰省すると破産出来なくなりますか？・破産に必要な書類は全部私が1人で準備出来ます。旦那の収入証明も。これなら家族にバレないで破産申請出来ますか？まず，ご相談のケースは，FXの投資額にもよりますが，おそらく免責不許可事由があるとして，その調査のため破産管財人が選任されるものと思われます。その場合，居住地を離れる旅行は，裁判所の許可が必要となります。ご主人のご実家への帰省とはいえ，海外ですので，許可されるかはケースバイケースであろうかと思われます。次に，ご家族にバレないで破産手続ができるかですが，できるケースもあるものの，やはりご家族に協力を得なければならないケースも出てきますし，ご家族に絶対に分からないように破産手続をすることをお約束すのは難しいと言えます。【質問2】・ブランド品や、私名義の財産はありません。今は無職です。この場合破産申請はどれぐらいで許可、不許可がわかるのでしょうか？破産手続は，破産管財人が選任されない同時廃止事件であれば，破産申立から３ヶ月ほどで終了するケースが多いといえまます。一方，破産管財人が選任される管財事件である場合，早ければ３ヶ月ほどで終了しますが，概ね終了までに半年から１年ほどかかると，お考えいただいて宜しいかと思います。ご相談を拝見しますと，これまでご家族にも話せず，随分とご自身の状況に悩まれたことと，心中お察しします。全ての破産事件で，免責（債務の免除）が認められる訳ではありませんが，多くの方は，破産手続において免責が認められ，経済的に立ち直って行かれます。破産手続は，そのための手続です。まずは最初の第一歩として，お近くの弁護士に，債務整理のご相談だけでもされてみては如何でしょうか（専門家に話されることにより，少し気持ちが軽くなることもあると思います。）。以上，ご参考になれば幸いです。

個人再生

小規模個人再生の再生委員報酬について

【相談の背景】司法書士に債務整理手続きを依頼しました。手取りの給料は約金３３万円（妻は無職です。）、家賃金８万円の賃貸マンションに住んでいます。債権者はA社４００万円、B社２０万円、C社４０万円です。妻が頑張って節約しても毎月の収支は約金４万円しか残りません。自己破産でなく少しでも返済したいとの思いを伝えたところ、小規模個人再生申立をすることになりました。【質問1】同申立の場合、もし再生委員が選任されてその報酬を支払ったとしても、返済計画案に対するA社からの異議により手続き廃止となった場合には、そのお金が無駄になる可能性があると言われましたが本当でしょうか？

回答

ベストアンサー

個人再生申立後に，個人再生委員が選任されたが，債権者の異議により手続が途中で終了してしまった場合でも，個人再生委員に対して報酬が支払われます。そのため，個人再生委員の報酬分のとして裁判所に納めた費用は，再生債務者に戻らないと解されます。個人再生委員は，再生申立後から債権者が議決を行うまで，債務者の財産調査や再生計画案の作成に関わるなど，様々な業務を行うためです。以上，簡単ではございますが，ご参考になれば幸いです。

消費者被害

法人です。解約できる？

【相談の背景】当方、法人です。先日、契約をしてしまったものがあるのですが、あまり内容の説明もなく、電子締結だったので部分的に見せられただけで契約をしてしまいました。【質問1】しかし、法人間だったのにも関わらず、家に帰ってから契約書をよく読んだら翌日から3日間は無条件で解約できると書かれていたので、当日の夜にお電話で解約を伝えました。でも、何だかんだ言われ、意志は伝えたつ

回答

ベストアンサー

まず、「翌日から3日間は無条件で解約できると書かれていたので、当日の夜にお電話で解約を伝えました。」ということですので、理論上御社は解約できる、ということになろうかと思われます。もっとも、仮に、相手方が、契約が解除されていないとして訴訟を提起し争ってきた場合、御社において解除したことを証明する必要がでてきます。その場合、電話で口頭解約したことを証明できるか、という難しい問題がでてきます。証明できなければ、契約は解約されていなかった、ということになってしまいます。なお、上記証明ができるか否かは、詳しいご事情をお伺いしたうえでないとご回答が難しいと思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

労働

デイサービスへの看護業務の委託or出向について

【相談の背景】看護師で、現在起業し、1人親方状態の者です。主に自費での福祉サービス事業をしており、来年訪問看護事業所を開設予定です。起業後、友人から「デイサービスを立ち上げるので、訪問看護設立までの間に看護師として来れないか？設立した暁には、デイサービスと訪問看護事業所で正式に業務連携したい」と相談がありました。当方としてはありがたい話なのでもちろんOKなのですが、すでに当方は起業して少額ながらも役員報酬を得ております。当方が訪問看護事業所を設立するまでの期間（半年程度）、そのデイサービスに対してどのように勤めるのが望ましいのか悩んでいます。【質問1】現在訪問看護事業所は未設立だが、将来的に設立予定の法人として、看護業務委託を受けることは可能か？【質問2】質問1が「不可」の場合、法人代表者が他法人でパート勤務することはOKか？

回答

ベストアンサー

⑴　まず、一般論として、法人の代表者が、他の所でパート勤務することは、何ら問題がないものと考えます（法人の代表者の中には、それこそ複数の会社の代表者になっているような方もいます。）。もっとも、看護師というお仕事についても、上記一般論が当てはまるのか否か（看護師においては特にそのようなことが禁止されているのか否か）については、詳しく存じ上げませんので、⑵と同様、念のため所管の行政庁にお尋ねいただいた方が宜しいかとは思います。⑵　次に、法人として訪問看護業務を受託できるのかという点については、どの程度詳しい弁護士が居るかはわかりませんが当該分野に詳しい弁護士を探されて直接ご相談されるか、又は所管の行政庁にお尋ねいただいた方が宜しいかと思います。なお、感想を申し上げて恐縮ですが、ご相談を拝見して、一般社団法人全国訪問看護事業協会のホームページ上の「訪問看護ステーションを開設したい方」という所を見てみました。そこには、訪問看護ステーションを開設するには、事業所を設置するなどして都道府県等に届け出ることが必要といった記述がありますが、そうそするとやはり事業所を開設していない段階で、法人にて訪問看護業務を行うことはできない、という結論になる可能性が高い印象を受けました。以上、感想に近いことばかり申し上げまして恐縮ですが、ご参考になれば幸いです。

借地

広告施設設置に伴う土地賃貸借契約の途中解約

【相談の背景】現在、ある会社と(広告施設設置に伴う土地賃貸借契約)を締結しています。ある日、契約期間中にも拘らず解約通知書(6ヶ月後に解約)が、配達証明にて郵送されて来ました。解約理由は、最近多い大型台風などによる被害防止だという事ですが、それを言ったら世の中の全ての看板が対象の話で、正当事由とは思えません。看板は建物所有目的外の土地賃貸借なので、解約の特約や期間も定められた契約ですので、一方的に解約は認められないものだと考えてました。【質問1】この解約通知書に対して、無反応は容認したと解釈されそうなので、次のこちらのアクションはどうしたら良いでしょうか？【質問2】もし裁判になったら、負けてしまうことや、調停で妥協しなくてはならなくなるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

期間の定めがあり、かつ解約の特約がないような場合、よほどの事情変更が生じないかぎり、原則として、期間中は契約が継続し、一方からは解約できない、という結論になろうかと思います（詳しいご事情が分かりませんので、明言まではできませんが。）。一方、期間の定めがない場合、いつでも解約の申し入れは可能ですが、申し入れ後１年で契約が終了します。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。民法（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）第六百十七条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。一　土地の賃貸借　一年二　建物の賃貸借　三箇月三　動産及び貸席の賃貸借　一日２　収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）第六百十八条　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

労働

俳優の出演料について

【相談の背景】番組を制作している者なのですが、ある俳優さんに（事務所を通じて）オファーした際、こちらの提示したギャランティに不服そうだったので「でしたら無理しなくて大丈夫です」とこちらから引き下がろうとしたところ「いえ、やりたいです」とのことでしたので、こちらの提示額で出演が決まったのですが、撮影が始まってから「このスケジュールだと他の仕事が入れられなくて困る。安いギャラで受けてるから他の仕事を入れられないのはきつい。ギャラを上げて欲しい」と言われています。【質問1】一旦決まったギャラをスケジュールの調整がうまくいかないことを理由に増額要求できるのですか？しかも、こちらはギャラが不服なら断ってくださっていいです、と言った上で成立した仕事なのに・・・。

回答

ベストアンサー

ご相談のケースで、ご相談者側と俳優さんの間で、ギャラ○○円にて出演するという契約が成立している場合、俳優さんは、契約で決められたギャラの金額で出演する法的な義務を負っていることになります（なお、契約書などが無くても、口頭やメールのやり取りだけでも契約は成立します。ご相談を拝見すると、ご相談者が提示したギャラで出演が決まったということですので、おそらく法的にも契約が成立していると解されるようには思われます。）。したがいまして、ご相談にあるような、俳優さんによるギャラアップの申し入れは、法的にはあくまでギャラアップのお願いにすぎず、ご相談者側にて、そのお願いを聞き入れなければならない法的な義務はありません。なお、上記のような法的帰結を踏まえつつ、今後も他の撮影などで、その俳優さんや所属する芸能事務所ともお付き合いする場合もあることを考慮し、ある程度ギャラをアップする方向で話し合いをつける、というような経営判断もあろうかとは思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

囲繞地・袋地

通行権を獲得するための手段と準備について相談します

【相談の背景】当方所有地は囲繞地でしたが突然通行を禁じられ日常生活に多大な支障が出る事態になりました。土地の購入や通行料の支払い契約の打診も無くこのような行動を起こされ目的はお金ではなく悪意が主体と感じています。仲介人を立てて購入等の交渉するか通行権の主張をするかと考えています。【質問1】相手があらゆる交渉を拒絶し、さらに調停を申し立てても出頭を拒否された場合に取れる手段は何でしょうか。そのために何を用意したらよいのでしょうか。

回答

ベストアンサー

まずは隣地の方と協議し，通行できるようになればそれにこしたことはありませんが，隣地の方は突然通行を禁止してきておりますので，そもそも当事者同士で協議できない可能性も高いものと思われます。そのような場合，ご相談のようなケースで考えられる手段としては，通行妨害を禁止する仮処分を裁判所に申立てることが考えられます。ご準備する必要があるものは，詳しいご事情が分かりませんので一概に言えませんが，まずは囲繞地及びいままで通行していた通路の図面と，その図面にどのような形で通行がを妨害されているかを付記した物をご用意いただく必要があろうかと思います。以上，簡単ではございますが，ご参考になれば幸いです。

遺産分割訴訟

母から兄が現金を受け取っていたことついての相続の争いは裁判なのか調停なのか？

【相談の背景】基本的な相談です。よろしくお願いいたします。今回、母が亡くなり相続となりました。相続人は兄と弟の私です。母の預金の履歴を確認したところ、５０万円が３カ月おきに計１０回５００万出金されていました。また、その通帳の最初の出金の明細部分に兄の名前が書かれていました。おそらく、母が出金し兄に現金を渡したことをメモしたものと思われます。兄には住宅ローンがあり、３か月分合計すると約５０万円になります。兄は個人で仕事をしていますが、最近仕事が無いということは聞いていました。これから相続の話を進めるにあたり、この母が兄に渡した思われるお金について、兄が認めない場合、どのような場で争うことになるのでしょうか？【質問1】母は自分で現金を出金し、兄に渡していたと思われます。受け取りを兄が認めずに争いになった場合、裁判を起こすことになるのでしょうか、それとも家庭裁判所の調停になるのでしょうか。よろしくお願いいたします

回答

ベストアンサー

裁判手続きにおいて、お兄様の口座を開示してもらう方法として、裁判所による調査嘱託が考えられます（家事事件手続法６２条）。しかしながら、裁判所に上記調査嘱託を申し入れても、調査しない可能性が高いのではないかと思われます。裁判所の判断となるため正確な予測は難しく、あくまで感想でのお答えとなり恐縮ですが、亡くなった方名義の口座ではなく、お兄様の口座であることなどから、ハードルが高いと思われます。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。家事事件手続法（調査の嘱託等）第六十二条　家庭裁判所は、必要な調査を官庁、公署その他適当と認める者に嘱託し、又は銀行、信託会社、関係人の使用者その他の者に対し関係人の預金、信託財産、収入その他の事項に関して必要な報告を求めることができる。

自己破産

至急、アドバイスお願い致します。弟の自己破産が厳しい状況です。

【相談の背景】至急、相談致しますが。弟が所謂多重責務で、1000万ぐらい、家族名義の借金も350万円ぐらいあり、自己破産を考えてますが、借金の内容が所謂「自転車操業」で返済するために実質的なショッピング枠の現金化(全てタブレットやスマホを購入して新品で売る)をしたり、割賦で購入したスマホを売って返済するといういっちゃなんですが自己破産の免責不許可事由があるのは、素人の私でもわかります。しかし弟は先月仕事を辞めて無職状態。1000万以上の借金は、どう考えても返済は無理ですもう自己破産諦めて、最悪、詐欺罪で刑務所行きも覚悟するしかないのでしょうか？【質問1】免責不許可事由がいくつかあっても、管財事件になり、管財人に全て正直に話して謝罪すれば、自己破産できる可能性も僅かにあるんでしょうか？家族としても支援するつもりです。

回答

ベストアンサー

【質問1】免責不許可事由がいくつかあっても、管財事件になり、管財人に全て正直に話して謝罪すれば、自己破産できる可能性も僅かにあるんでしょうか？家族としても支援するつもりです。まずは，現状の自転車操業状態を直ぐに辞めることが急務です。ご相談のケースを拝見しますと，免責不許可事由があるようには思われますが，破産管財人に対し正直に話すことは勿論ですが，現金化をしてしまった額（総額）や，そのような行為をしてしまった理由や期間，反省と今後の経済的立ち直りの意欲の度合いなどによっては，裁判所の裁量により免責が認められる可能性も十分にあると思われます。いずれにしましても，まずはお近くの弁護士に対し，債務整理について，ご相談だけでもされた方が良いように思われます。以上，ご参考になれば幸いです。

立ち退き料

店舗の立退き料についての交渉についての相談

【相談の背景】以前にも相談しました。建物所有者と建物所有者から丸々一棟建物を借り上げている建物運営会社と私は賃貸借契約を交わし9年間その建物にテナントとして入っています。建物所有者が建物をリフォームしたいとの事で、1月20日頃に立ち退き料の提示も無く2月中旬に立ち退きを口頭で言われ、すぐに弁護士先生をたてて建物運営会社と話し合を開始しました。2月18日に運営会社より3月31日で賃貸借契約解約通知書が届き、弁護士先生が立ち退き料の交渉を開始。 (家賃55000円の家賃滞納なし。)3月6日に建物運営会社より立退料50万円を提示。弁護士先生にこの金額では少ないと伝えて、退去に必要な見積もりを出すように支持され、８日に提出。19日になっても弁護士先生から返事がなくこちらから連絡。あなたがたの見積もりを考慮した金額で建物運営会社に提示をしてみてはいますが、建物運営会社から返事がありません。とのこと。ご回答宜しくお願い致します。【質問1】正直、50万で移転は厳しいのですが、退去料50万は少なくありませんか？【質問2】約1ヶ月後に立ち退きの期日を設定した賃貸借契約解約通知書を送って来ているのに、立ち退きの期日まで残り10日しか無いのに未だに返事を返さない建物運営会社について、先生方ならどの様な対応されますか？

回答

ベストアンサー

いえいえ。詳しいご事情が分かりませんので，一般論として，テナント明渡にあたり，立退料の支払いが不要なケースがあることをご指摘申し上げました。ご指摘のような，「ただ孫に建物を引き継がせたいとの理由で、老朽化などではなく建物をリフォームする為に退去を求められている」というようなことであれば，そもそもテナントを明け渡す義務が無いケースである可能性も十分にあるように思われます。そして，そのようなケースであれば，建物を明け渡すために必要な立退料をご請求され，その支払いがなければテナントを明け渡さない，という対応で宜しいように思われます。いずれにしましても，詳しいご事情がわかりませんので，現在，依頼されている弁護士と良くご相談のうえ，ご対応されてください。また，良い解決になりますことを祈念しております。

債権回収

賃貸マンションの水道料金の未納回収について。

【相談の背景】父から相続しマンションの賃貸業をしています。　父の代から数年以上水道代のお支払いが無い方に対して（2名）、対応に困っております。私の代になり、未納がある事がわかり、お手紙やお電話で伝えておりますが未だにお支払いないです。【質問1】一名の方は契約書に連絡先がありましたので連絡し、支払いをしていなかった事も認め分割で支払いたいと言う事で了承しましたがそれ以降連絡がつかず、未納のお支払いも無いです。　今後の対応について教えて下さい。【質問2】もう一名の方は、連絡先も分からずお手紙でしか連絡が出来ません。何度も、連絡を頂きたい旨、水道代お支払いのお願いとしてお手紙を投函しておりますが、一度も連絡がありません。【質問3】連絡がついた一名の方は、その後からの水道代金支払いは一度ありましたが、未納の代金に関しては支払いが無いです。今後は内容証明を送るつもりでおりますが、お支払い頂けるか不安です。【質問4】何か確実にお支払い頂ける方法などはありますでしょうか。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

ご相談のようなケースでは、まず内容証明郵便にて水道代を請求し、それでも支払いが無い場合は、民事訴訟を提起するというような流れになると思われます。もっとも、民事訴訟を提起し勝訴しても、相手方が支払いを拒絶したうえ、相手方に資産もないような場合、水道代は回収できないことになります。そのため、誠に申し訳ありませんが、確実に支払いを確保する方法はない、ということがご質問に対するなお答えとなってしまいます。なお、水道代の支払いが、数年以上無いとのことですので、場合によっては、賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されているとして、賃貸借契約の解除などを主張することも検討に値するものと思われます（ただし、信頼関係が破壊されているか否かは、これまでの交渉経緯や未払の水道代の金額などによって判断が分かれるものと思われます。）。つきましては、水道代の請求方法や賃貸借契約の解除の可否などについて、一度、お近くの弁護士にご相談されてみても宜しいのではないかと思います。以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。

相続放棄

諦めて全てを相続放棄した方が良いですか？

【相談の背景】父が急死しました。土地、建物は父の名義になっており普通に相続を考えていた所、信用保証協会からの手紙を発見、負債が四億円ほどある事がわかりました。会社が倒産した時、連帯保証人になっていた様です。自宅には住み続けたいのですが何か良い方法はありますか？父は毎月一万円の返済をしていた領収書があり、万が一相続した際は収入がある自分は毎月それ以上の返済義務になるのでしょうか？また、相続放棄をした場合、住んでいる所は購入という方法でそのまま居住するような事は可能でしょうか？【質問1】もし相続した場合、信用保証協会から一括弁済の請求が来たりしますか？

回答

ベストアンサー

信用保証協会が一括弁済を求めるか否かについて，正確に予想することは難しいですが，ご相談者がお父様の遺産を相続をし，相続をしたご相談者には収入があるということは，信用保証協会にとって新たに生じた事情です。そのため，信用保証協会が，ご相談者による相続後，どのように返済を求めるかについて，改めて判断する可能性が高いのではないかと思われます（あくまで推測ですが）。なお，信用保証協会とお父様との間で，今後も毎月１万円ずつの返済で良い，ということが覚書などで合意されていれば，ご相談者が相続したとしても１万円ずつ返済すれば良いことになりますが，おそらくそのような可能性は低く，事実上，１万円の返済が続けられてきた可能性が高いとは思われます。ご相談者におかれまして，ご実家に住み続けたいとお考えであれば，全相続人が相続放棄をした後に，相続財産清算人の選任を求め，その清算人からご実家を買い取ることを交渉するという方向性も考えられますが，購入費用などがかかりますし，そもそもそのように買い取れるかも明確ではありません。何れにしましても，信用保証協会がご実家があるのにもかかわらず１万円ずつの返済を許容している理由など，詳しいご事情が分かりませんと正確なご助言も難しいと思われますので，一度，弁護士に法律相談をされることもご検討いただた方が宜しいかと思います。以上，一般論ではございますが，ご参考になれば幸いです。

ペットのトラブル

招待した友人の子が無断で家に上がりこみ犬に噛まれた。飼い主に責任はあるか？

【相談の背景】子連れの友人を自宅に招待しました。我が家にはかみ癖のある犬がいるため、友人には事前に「家に上がるときは家主（私）と一緒に上がること」と注意してありました。しかし、友人の子（6才）が私達が目を離した隙に勝手に家に上がってしまい、驚いた犬に噛まれてしまいました。【質問1】この場合、犬の飼い主である私にも何らかの責任はあるのでしょうか？【質問2】仮にあるとした場合、どの程度の治療費、慰謝料等を支払うことになるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

まず，犬の飼い主には，犬が人に噛みついて怪我をさせたとき，原則として，治療費や慰謝料などの支払義務（損害賠償義務）を負いますが，例外的に，「動物の種類及び性質に従い相当の注意をもってその管理」したときには，損害賠償義務を負いません（民法７１８条）。ご相談のケースにおいては，飼い犬のかみ癖の程度と，そのことをどの程度詳しくご友人に説明されたか，またご自宅に招待した方の中には小さいお子さんが居たようですので，そのようなお子さんが誤ってご自宅に入らないようにどの程度注意を払ったかなどによって，相当の注意を払ったか否かが決まってくるものと思われます。なお，仮に，ご相談者が，相当の注意を払ったとまでは認められないと判断された場合であっても，噛まれたお子さんの保護者に対し，家主と一緒に家に入るよう指摘していたとのことですので，その保護者にも過失があると判断される可能性が高いと思われます。保護者にも過失がある場合は，いわゆる過失相殺となり，ご相談者と保護者で生じた損害を負担しあうことになりす。例えば，治療費や慰謝料が合計１０万円であり，ご相談者と保護者の過失割合が双方５割である場合，ご相談者が支払うべきは５万円となります。ご相談者が，賠償義務を負うか，負うとしてどの程度の賠償義務を負担するかについては，詳しくご事情をお聞きする必要があります。ついては，より詳しく状況を把握されたい場合は，一度，お近くの弁護士に法律相談だけでもされてみてはいかがでしょうか。以上，一般論ではございますが，ご参考になれば幸いです。民法（動物の占有者等の責任）第七百十八条　動物の占有者は、その動物が他人に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、動物の種類及び性質に従い相当の注意をもってその管理をしたときは、この限りでない。２　占有者に代わって動物を管理する者も、前項の責任を負う。あるとした場合、どの程度の治療費、慰謝料等を支払うことになるのでしょうか？

契約の解除

賃貸借契約解除後の対応について

【相談の背景】質問があります。家主してますが、ある入居者を迷惑行為を理由に賃貸借契約解除したいと考えておりますそこで質問ですが、民法601条によると解除によって建物が使用できなくなることで、入居者の賃料支払いの義務も無くなり、以降は入居者が支払う賃料の受領拒否と建物占有の損害金請求をする流れだと認識しています。この入居者には賃料滞納はなく、保証会社は賃料以外は保証しない契約です。【質問1】解除通知を送ったあとに賃料保証会社の収納代行を利用して半年分もの賃料を受領してしまった場合、入居者は賃料を支払うことで家主は建物の使用を認めることになるでしょうか？【質問2】解除通知を送る前に賃料保証会社も解約したほうがいいでしょうか

回答

ベストアンサー

【質問1】解除通知を送ったあとに賃料保証会社の収納代行を利用して半年分もの賃料を受領してしまった場合、入居者は賃料を支払うことで家主は建物の使用を認めることになるでしょうか？家主が、賃貸借契約の解除を通知した後、入居者から賃料を取得すると、解除通知後も入居者による不動産使用を認めている、すなわち賃貸借契約の継続を認めたと解釈されてしまう可能性があります（本来、賃料は、賃貸借契約があることを前提に支払われるものだからです。）。したがって、賃料相当損害金として受領するべきで、受領する際、その旨を入居者に通知すべきです。なお、賃料相当損害金とは、無権限で不動産が使用されることにより不動産所有者が被る損害金で、通常賃料と同額であるケースが多いと言えます。つまり、契約解除後、賃料は受領できませんが、賃料相当損害金は受領できます。【質問2】解除通知を送る前に賃料保証会社も解約したほうがいいでしょうかこの点は、賃料保証会社との契約如何によろうかと思います。なお、ご質問１で申し上げた通り、家主自身は勿論のこと、賃料保証会社が受領する場合であっても、賃料相当損害金として受領することを明確にすべきです。

立ち退き料

店舗の立退き協議中に借主が不在になった場合の対応について

【相談の背景】大家から建物の老朽化のため店舗の立退きを迫られているのですが、当方は立退く気はなく契約期間が2024年12月31日まで（自動更新）となっている状況です。これから立退き協議に入る予定になっていますが、裁判等を経て合意が形成されるまでに２年くらいを想定しています。そこで、借主が高齢のため協議中に亡くなった場合、この賃貸借契約は破棄されてしまうのでしょうか？この店舗は家族経営している店舗なので、後継ぎは決まっている（娘）状況です。【質問1】契約者不在のため協議で積み重ねた立退料等が白紙になってしまわないかを心配しています。また、不在になった場合の対応はどのようにしたらよろしいですか？

回答

ベストアンサー

店舗を借りる権利（賃借権）も、相続の対象となります。したがいまして、借主が亡くなった場合、店舗の賃借人たる地位は相続人に承継されます。なお、立退きについて裁判になり、裁判途中で借主が亡くなった場合、一度、訴訟が中断し、相続人が訴訟を受け継ぐことになります（借主に代理人弁護士が付いている場合は中断しません。）以上、ご参考になれば幸いです。民事訴訟法（訴訟手続の中断及び受継）第百二十四条　次の各号に掲げる事由があるときは、訴訟手続は、中断する。この場合においては、それぞれ当該各号に定める者は、訴訟手続を受け継がなければならない。一　当事者の死亡　相続人、相続財産の管理人、相続財産の清算人その他法令により訴訟を続行すべき者（以下略）２　前項の規定は、訴訟代理人がある間は、適用しない。